Jakie są najczęstsze błędy przy zakupie domu w zabudowie bliźniaczej?

Coraz więcej osób wybiera dom w zabudowie bliźniaczej. To rozwiązanie łączy niższe koszty niż dom wolnostojący z większą prywatnością niż mieszkanie. Jednocześnie bliskość sąsiada i wspólne elementy budynku wprowadzają specyficzne ryzyka.

W tym artykule opisuję najczęstsze błędy przy zakupie bliźniaka i podaję praktyczne kroki, które pomogą ich uniknąć.

 

Co musisz wiedzieć zanim zaczniesz?

• Ustal, co dokładnie kupujesz: część budynku, udział w działce czy odrębną własność lokalu z księgą wieczystą.
• Sprawdź lokalizację i dostępność mediów oraz dojazdu.
• Określ swoje potrzeby: prywatność, ogród, miejsce parkingowe, dojazd do pracy.
• Przygotuj budżet z rezerwą na nieprzewidziane wydatki i ekspertyzy.

 

Jak zweryfikować status prawny i własność części bliźniaka?

• Poproś sprzedającego o numer księgi wieczystej i sprawdź ją w elektronicznym rejestrze.
• Porównaj wpisy w księdze z aktem notarialnym lub umową deweloperską.
• Upewnij się, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, ograniczonymi prawami rzeczowymi lub postępowaniem sądowym.
• Jeśli wątpisz, zleć analizę prawną dokumentów prawnikowi.

 

Na co zwrócić uwagę przy umowie przedwstępnej i księdze wieczystej?

• W umowie przedwstępnej określ dokładnie przedmiot sprzedaży (powierzchnia, numer lokalu/działki, udział w gruncie).
• Ustal terminy i warunki płatności oraz konsekwencje ich niedotrzymania.
• Wprowadź zapisy o stanie prawnym (brak zaległości, obciążeń) i terminie przeniesienia własności.
• Sprawdź, czy opis w księdze wieczystej odpowiada rzeczywistemu stanowi działki i budynku.
• Umów się na notariusza i zweryfikuj koszty notarialne przed podpisaniem.

 

Jak sprawdzić granice działki i służebności sąsiedztwa?

• Poproś o mapę ewidencyjną i wypis z rejestru gruntów.
• Zleć geodezyjne wytyczenie granic, jeśli granice są niejasne.
• Sprawdź wpisy o służebnościach w księdze wieczystej (przejazd, przechód, przyłącza).
• Ustalenie granic przed zakupem zmniejsza ryzyko sporów granicznych i późniejszych kosztów.

 

Jakie ryzyka niesie ze sobą wspólna ściana i jak ich uniknąć?

Ryzyka: hałas, przenikanie wilgoci, pęknięcia konstrukcyjne, prace remontowe u sąsiada.
Unikniesz problemów, gdy:

• sprawdzisz jakość wykonania i materiałów ściany działowej,
• uzgodnisz z sąsiadem zasady korzystania i remontów,
• wpiszesz w umowie zasady napraw i kosztów ewentualnych szkód,
• wykupisz odpowiednie ubezpieczenie od szkód wyrządzonych przez sąsiada lub awarie instalacji wspólnych.

 

Jak ocenić stan techniczny budynku i wykryć ukryte wady?

• Obejrzyj dach, fundamenty, elewację, stolarkę okienną, izolacje i instalacje.
• Sprawdź ślady wilgoci, grzyba, pęknięć i nierówności podłóg.
• Wykonaj proste pomiary: wilgotnościomierzem, termowizją przy podejrzeniu strat ciepła.
• Jeśli budynek jest używany lub starszy, zleć przegląd rzeczoznawcy budowlanego.
• Weź protokół z oględzin do umowy – w razie ukrytych wad zabezpiecza Twoje prawa.

 

Jakie dodatkowe koszty możesz napotkać przy zakupie bliźniaka?

• Opłaty notarialne i podatkowe oraz koszty sądowe (wpis do księgi wieczystej).
• Koszty przyłączy mediów lub ich modernizacji.
• Remonty adaptacyjne i odbiory techniczne.
• Wspólne inwestycje lub naprawy ściany dzielonej z sąsiadem.
• Ubezpieczenia, opłaty eksploatacyjne i lokalne podatki.
• Zaplanuj rezerwę finansową na nieprzewidziane wydatki.

 

Na co uważać przy finansowaniu i wycenie nieruchomości?

• Bankowa wycena może różnić się od rynkowej. Sprawdź obie.
• Warunki kredytu: prowizje, marża, wymagany wkład własny, ubezpieczenia.
• Upewnij się, że kupowana część ma samodzielny wpis hipoteczny (jeśli wymagane przez bank).
• Poproś o pełną symulację kosztów kredytu przed podpisaniem umowy kredytowej.
• Rozważ konsultację z doradcą finansowym.

 

Jak ustalić zasady podziału kosztów remontów i utrzymania?

• Spisz zasady na piśmie: kto płaci za co i w jakich proporcjach.
• Określ procedurę zgłaszania usterek i terminów napraw.
• Uzgodnij konto wspólne lub mechanizm rozliczeń.
• Wprowadź harmonogram przeglądów technicznych i kryteria wyboru wykonawcy.
• Zadbaj o zapisy dotyczące sytuacji nadzwyczajnych (np. awarie instalacji wspólnych).

 

Jakie problemy mogą wynikać z różnic w standardzie i modernizacjach u sąsiada?

• Różne materiały i technologie mogą powodować różnice termiczne i akustyczne.
• Modernizacje przy wspólnych elementach (kominy, instalacje) mogą wymagać zgody i współfinansowania.
• Brak uzgodnień może prowadzić do sporów i kosztownych sądów.
• Zanim kupisz, zapytaj o plany modernizacji sąsiada i uwzględnij to w umowie lub porozumieniu.

 

Kiedy warto zlecić ekspertyzę rzeczoznawcy budowlanego lub prawnika?

• Gdy dokumenty są niekompletne lub sprzeczne.
• Przy podejrzeniu wad konstrukcyjnych lub wilgoci.
• Jeśli planujesz znaczące prace adaptacyjne lub rozbudowę.
• Gdy umowa zawiera nietypowe zapisy lub dużą zaliczkę.
• Ekspertyza chroni przed kosztami ukrytych problemów i ułatwia negocjację ceny.

 

Jakie ubezpieczenia warto rozważyć dla domu w zabudowie bliźniaczej?

• Ubezpieczenie mienia obejmujące mur, instalacje i stałe elementy.
• Ochrona od zalania, pożaru i szkód spowodowanych przez sąsiada.
• OC właściciela nieruchomości na wypadek szkód wyrządzonych osobom trzecim.
• Rozszerzone pakiety obejmujące pomoc techniczną lub awarie instalacji.
• Porównaj oferty ubezpieczycieli i wybierz zakres odpowiadający ryzykom.

 

Jakie ograniczenia wynikają z miejscowych planów i warunków zabudowy?

• Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy określają wysokość, gabaryty i przeznaczenie.
• Sprawdź ograniczenia dotyczące ogrodzeń, przyłączy, uciążliwej działalności czy parkingów.
• Niektóre zmiany wymagają zgody gminy. Zorientuj się przed planowaną rozbudową.
• Skontaktuj się z urzędem gminy lub sprawdź MPZP przed zakupem.

 

Jakie obowiązki podatkowe i opłaty lokalne trzeba uwzględnić?

• Zorientuj się w opłatach lokalnych (podatek od nieruchomości, opłaty za wywóz śmieci itp.).
• Sprawdź, jakie podatki występują przy danej transakcji (ustalenie z doradcą podatkowym lub w urzędzie).
• Uwzględnij koszty notarialne i sądowe.
• Zaplanuj roczny budżet eksploatacyjny z uwzględnieniem podatków i opłat.

 

Jak wykorzystać tę wiedzę w praktyce?

1. Krok 1: Zbierz dokumenty (księga wieczysta, mapy, umowy, pozwolenia).
2. Krok 2: Zrób oględziny techniczne i poproś o protokół.
3. Krok 3: Zleć ekspertyzę prawną i/lub budowlaną, jeśli coś budzi wątpliwości.
4. Krok 4: Ustal zasady współpracy z sąsiadem i wpisz je w umowę.
5. Krok 5: Sprawdź finansowanie i porównaj wycenę rynkową z bankową.
6. Krok 6: Podpisz umowę u notariusza i zadbaj o odpowiednie ubezpieczenie.

 

Jeśli szukasz nowych bliźniaków lub chcesz porozmawiać o konkretnej ofercie w Grodzisku Mazowieckim, skontaktuj się z Makbud. Firma oferuje nowe domy i bliźniaki, sprzedaż w stanie surowym lub deweloperskim oraz pomoc w formalnościach.

Zadzwoń: +48 22 755 77 95

Napisz: makbud@makbud.pl

Odwiedź biuro: ul. Nadarzyńska 77, 05-825 Grodzisk Mazowiecki