Co musisz wiedzieć zanim zaczniesz?

Coraz więcej osób kupuje mieszkanie na rynku pierwotnym. Odbiór lokalu to moment, który kończy formalnie etap budowy i rozpoczyna użytkowanie. Dobrze przygotowany odbiór pozwala uniknąć późniejszych problemów i kosztów.

W tekście wyjaśniam krok po kroku, jak wygląda odbiór, co sprawdzić, jakie dokumenty otrzymać i co zrobić, gdy znajdziesz usterki. Podaję też praktyczne wskazówki przydatne w Grodzisku Mazowieckim oraz dane kontaktowe Makbud.

Jak wygląda formalny przebieg odbioru mieszkania od dewelopera?

1. Deweloper zawiadamia nabywcę o możliwości odbioru i proponuje termin.
2. Oględziny lokalu przez nabywcę (ewentualnie z rzeczoznawcą lub specjalistą).
3. Spisanie protokołu odbioru z opisem stanu i ewentualnymi zastrzeżeniami.
4. Podpisanie protokołu przez obie strony.
5. Przekazanie kluczy i dokumentów związanych z lokalem.

Jak przygotować się do odbioru mieszkania krok po kroku?

1. Umów termin odbioru z deweloperem i potwierdź go pisemnie.
2. Przygotuj dokumenty umowy i załączniki.
3. Weź ze sobą latarkę, miarkę, aparat lub telefon do zdjęć, poziomicę (opcjonalnie) i listę kontrolną punktów do sprawdzenia.
4. Sporządź listę pytań do dewelopera (np. dotyczących instalacji lub wyposażenia).
5. Rozważ obecność niezależnego inspektora nadzoru budowlanego, jeśli chcesz dodatkowej pewności.
6. Zadbaj o czas – obejrzenie mieszkania zajmuje zwykle od 30 minut do kilku godzin, zależnie od zastrzeżeń.

Jakie dokumenty powinien przekazać deweloper podczas odbioru?

Deweloper powinien przekazać dokumenty związane z lokalem i jego instalacjami. Na liście powinny znaleźć się m.in.:

• umowa sprzedaży i ewentualne aneksy,
• projekt lokalu i rysunki wykonawcze (jeśli dostępne),
• dokumentacja techniczna instalacji (ogrzewanie, wod-kan, elektryka),
• instrukcje obsługi zamontowanych urządzeń i systemów,
• oświadczenia o zgodności robót lub protokoły odbiorów technicznych (jeśli sporządzone),
• informacje o licznikach i punktach przyłączeniowych,
• klucze fizyczne oraz kody, karty dostępu lub inne uprawnienia do systemów (jeśli dotyczy) wraz z protokołem przekazania.

Jeśli czegoś brakuje, wpisz to do protokołu.

Na co zwrócić uwagę podczas oględzin stanu technicznego mieszkania?

Sprawdź stan widoczny i funkcjonalność elementów:

• Ściany i sufity: pęknięcia, równość, zacieki.
• Podłogi: równość, fugowanie, miejsca niedomalowane.
• Okna i drzwi: szczelność, poprawne zamykanie, uszczelki.
• Instalacje elektryczne: działanie gniazdek i wyłączników, bezpieczniki.
• Instalacje wodno-kanalizacyjne: przepływ, szczelność odpływów, czy jest ciepła woda.
• Ogrzewanie: czy grzejniki są zamontowane i odpowiadają dokumentacji.
• Wentylacja i odprowadzenie spalin: obecność kratki i drożność.
• Elementy wykończenia: parapety, listwy, armatura.
• Wymiary i kąty: sprawdź zgodność z rzutem mieszkania.
• Widoczne ślady wilgoci, pleśń, nieprawidłowości w izolacji.

Testuj: włącz światła, spłucz WC, odkręć kran, otwórz okno, zrób zdjęcia każdego problemu.

Jak sporządzić protokół odbioru i co powinien zawierać?

Protokół to najważniejszy dokument odbioru. Powinien zawierać:

• dane stron (nabywca, deweloper),
• datę i miejsce odbioru,
• jednoznaczny opis stanu technicznego lokalu,
• szczegółową listę usterek i braków z lokalizacją i opisem,
• Do protokołu dołącz datowane i ponumerowane zdjęcia z odniesieniami do numerów pozycji (np. '2025-08-21_kuchnia_01.jpg’), umieść odniesienie do nazwy pliku przy opisie usterki i zachowaj elektroniczną oraz papierową kopię podpisane przez obie strony.
• termin i sposób usunięcia usterek (jeśli ustalony),
• informację o przekazaniu kluczy i dokumentów,
• podpisy obu stron.

Przykładowa nazwa pliku: '2025-08-21_kuchnia_01.jpg’

Zadbaj o kopię protokołu. Jeśli deweloper proponuje gotowy wzór, przejrzyj go wcześniej.

Co zrobić, gdy stwierdzisz usterki lub braki podczas odbioru?

1. Nie rezygnuj z wpisania usterek do protokołu. Wpisuj szczegóły i dołącz zdjęcia.
2. Uzgodnij z deweloperem termin i sposób usunięcia usterek.
3. Zachowaj kopię protokołu i korespondencję dotyczącą napraw.
4. Jeśli usterki są poważne, zleć pisemną ekspertyzę rzeczoznawcy zawierającą opis usterek i kosztorys napraw, dołącz raport do protokołu oraz zachowaj faktury i dowody zapłaty.
5. W razie braku reakcji dewelopera skorzystaj z przewidzianych w umowie mechanizmów reklamacyjnych lub porad prawnych.

Jaki termin na usunięcie usterek ma deweloper i jak można egzekwować naprawy?

Termin usunięcia usterek powinien być określony w protokole lub umowie. Wskaż w treści, w których paragrafach umowy należy szukać zapisów o rękojmi i gwarancji oraz wyraźnie zaznacz w protokole, że datą rozpoczęcia terminów reklamacyjnych i gwarancyjnych jest data odbioru podpisana w protokole. Jeśli termin nie zostanie dotrzymany:

• Wyślij wezwanie do usunięcia usterek na piśmie z żądaniem terminu wykonania i potwierdzeniem doręczenia (list polecony za potwierdzeniem odbioru lub e‑mail z potwierdzeniem doręczenia) i zachowaj dowód doręczenia.
• zażądaj realizacji zgodnie z protokołem,
• korzystaj z procedur reklamacyjnych przewidzianych w umowie,
• w przypadku sporu rozważ mediację lub poradę prawną.

W Grodzisku Mazowieckim i w kontaktach z Makbud terminy ustalane są indywidualnie; szczegóły najlepiej potwierdzić podczas kontaktu z biurem sprzedaży.

Jakie prawa i obowiązki ma nabywca w czasie odbioru mieszkania?

Prawa nabywcy:

• dokładne obejrzenie lokalu,
• zgłoszenie i wpisanie usterek do protokołu,
• żądanie napraw zgodnie z umową i protokołem.

Obowiązki nabywcy:

• stawienie się na umówiony termin odbioru (lub ustalenie innego),
• Nie podpisuj protokołu bez wcześniejszego zgłoszenia zastrzeżeń; jeśli podpisujesz, odnotuj wyraźne zastrzeżenia w treści protokołu; podpisanie protokołu z zastrzeżeniami nie pozbawia Cię prawa do reklamacji ani roszczeń wynikających z umowy.
• wykonanie obowiązków płatniczych zgodnie z umową.

Zwróć uwagę na zapisy dotyczące płatności końcowej w umowie.

Jakie koszty mogą wystąpić przy odbiorze mieszkania i kto je pokrywa?

Możliwe koszty:

• koszty usunięcia wad przez dewelopera (powinien je pokryć, jeśli usterki wynikały z wykonania robót),
• koszty niezależnego rzeczoznawcy lub inspektora (zwykle po stronie nabywcy),
• koszty adaptacji i wykończenia mieszkania (po przekazaniu kluczy nabywca),
• koszty związane z przyłączeniem mediów, jeśli nie są zawarte w umowie.

Dokładne rozliczenia zależą od umowy i ustaleń z deweloperem.

Jak przebiega odbiór części wspólnych i jak powiązać go z odbiorem lokalu?

Odbiór części wspólnych zwykle odbywa się odrębnie i dotyczy dróg wewnętrznych, klatek schodowych, parkingów, placów zabaw i infrastruktury osiedla. W praktyce:

• sprawdź stan dojść, drogi dojazdowej, odwodnienia i oświetlenia zewnętrznego,
• wpisz wszelkie uwagi dotyczące części wspólnych do odrębnego protokołu (lub wspólnego, jeśli strony się na to zgodzą),
• powiąż z odbiorem lokalu kwestie, które wpływają na użytkowanie mieszkania (np. brak dojścia do budynku).

Uzgodnij z deweloperem, kiedy części wspólne będą gotowe i jak będą naprawiane.

Jakie terminy ustawowe i gwarancyjne warto znać przed odbiorem?

Przed odbiorem sprawdź w umowie zapisy dotyczące:

• rękojmi za wady i warunków jej realizacji,
• gwarancji udzielonej przez dewelopera (jeśli jest przewidziana),
• terminów wynikających z umowy na usunięcie usterek.

Dzień odbioru jest ważny, bo od niego często liczy się rozpoczęcie okresu gwarancyjnego lub reklamacyjnego. Jeśli warunki nie są jasne, poproś dewelopera o wyjaśnienie przed podpisaniem protokołu.

Co dalej po podpisaniu protokołu odbioru i przekazaniu kluczy?

Po podpisaniu protokołu wykonaj kolejne kroki:

• sprawdź formalności związane z zapłatą końcową zgodnie z umową,
• zgłoś zmianę danych do dostawców mediów i sprawdź liczniki,
• zaplanuj prace wykończeniowe i adaptacyjne,
• zachowaj wszystkie dokumenty i korespondencję z deweloperem,
• monitoruj realizację zgłoszonych napraw i reklamacji.

Jeśli potrzebujesz wsparcia przy dalszych krokach, skontaktuj się z biurem sprzedaży Makbud.

Jak wykorzystać tę wiedzę w praktyce?

Przygotuj prostą listę kontrolną przed odbiorem. Przyjdź na oględziny z zapasem czasu, dokumentami i urządzeniami do fotografowania. Jeśli znajdziesz usterki, wpisz je szczegółowo do protokołu i ustal sposób oraz termin naprawy. To zwiększy szanse na szybkie usunięcie problemów bez dodatkowych sporów.

Umów odbiór lub konsultację z Makbud

Umów odbiór lub konsultację z Makbud: zadzwoń +48 22 755 77 95 lub napisz makbud@makbud.pl.
Biuro sprzedaży: ul. Nadarzyńska 77, 05-825 Grodzisk Mazowiecki.
Termin odbioru ustalany jest podczas kontaktu.