Nowe osiedla – jak sprawdzić wiarygodność dewelopera?

Jak rozpoznać, czy deweloper nowych osiedli jest godny zaufania?

Sprawdź legalność, historię inwestycji, dokumenty do gruntu i budowy, kondycję finansową, umowę, opinie oraz jakość prac na miejscu.
Rzetelny wybór zaczyna się od faktów. Kluczowe źródła to prospekt informacyjny, księga wieczysta, pozwolenie na budowę, rejestry KRS lub CEIDG i strona inwestycji. Ważne są też poprzednie realizacje i sposób obsługi klientów. Zaufanie budują przejrzyste dane, jasna umowa notarialna i bezpieczny rachunek powierniczy. Gdy coś nie gra, warto wrócić do pytań i poprosić o wyjaśnienia.

Jak sprawdzić historię ukończonych inwestycji firmy?

Zobacz portfolio, terminy ukończeń, standard wykończenia i to, czy budowy kończono zgodnie z planem.
Historia pokazuje powtarzalność jakości. Szukaj na stronie zakładek z inwestycjami zrealizowanymi. Sprawdź, czy są zdjęcia, opisy standardu i daty oddania. Jeżeli to możliwe, odwiedź osiedla i porozmawiaj z mieszkańcami. Zapytaj o usterki po odbiorze oraz tempo napraw. Przykładem przejrzystości jest podawanie formy prawnej i zmian w czasie. W Grodzisku Mazowieckim działa firma Makbud, która zaczęła działalność w 2006 roku jako spółka cywilna. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością została zawiązana w 2010 roku. Wśród zrealizowanych projektów są inwestycje mieszkalne i komercyjne, w tym Galeria Grodzisk Mazowiecki.

Gdzie znaleźć informacje o pozwoleniach i prawie do gruntu?

Poproś o prospekt informacyjny, sprawdź księgę wieczystą i pozwolenie na budowę.
Prospekt zawiera numery działek, księgę wieczystą, status prawny gruntu, istotne obciążenia i pozwolenie na budowę. Księgę wieczystą sprawdzisz online po numerze z prospektu. Zwróć uwagę na prawo do gruntu, hipoteki, służebności i roszczenia. Na tablicy informacyjnej budowy znajdziesz numer pozwolenia i dane kierownika budowy. W urzędzie gminy lub w publicznym rejestrze sprawdzisz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy. W rejestrach GUNB znajdziesz informacje o wnioskach, pozwoleniach i zgłoszeniach.

Jak ocenić kondycję finansową inwestora przed zakupem?

Przejrzyj sprawozdania finansowe w eKRS, sprawdź bank finansujący, rachunek powierniczy i obciążenia w księdze wieczystej.
W eKRS znajdziesz sprawozdania, wzmianki o postępowaniach oraz informacje o zarządzie. W Monitorze Sądowym i Gospodarczym sprawdzisz ogłoszenia o restrukturyzacji. W księdze wieczystej zobaczysz hipoteki i inne obciążenia gruntu. Zapytaj o typ rachunku powierniczego i warunki wypłat środków. Sprawdź, czy inwestycję finansuje bank oraz czy wpłaty są objęte gwarancjami przewidzianymi przepisami lub zabezpieczeniami banku finansującego. Takie mechanizmy zmniejszają ryzyko kupującego.

Jakie zapisy umowy i harmonogram płatności sprawdzić?

Umowa powinna być aktem notarialnym z wpisem roszczenia do księgi, a płatności powiązane z etapami budowy.
Zwróć uwagę na:

• integralność prospektu informacyjnego z umową;
• dokładny opis lokalu, miejsca postojowego i części wspólnych;
• standard wykończenia i użyte materiały;
• precyzyjne terminy zakończenia budowy i przeniesienia własności;
• zasady zmian w projekcie, w tym tolerancje wymiarów;
• szczegóły dotyczące rachunku powierniczego i warunków wypłat środków.

Dodatkowo, zwróć uwagę na wysokość i zasady kar umownych oraz odsetek. Ważny jest również wpis roszczenia do księgi wieczystej, co stanowi zabezpieczenie prawne. Zapoznaj się także z procedurą odbioru technicznego, protokołem oraz trybem zgłaszania usterek, a także z uprawnieniami wynikającymi z rękojmi i gwarancji, wraz z terminami reakcji dewelopera.
Upewnij się, że harmonogram płatności odpowiada realnym etapom prac i nie obciąża Cię zbyt wcześnie.

Jak weryfikować opinie i reklamacje dotyczące dewelopera?

Czytaj opinie, pytaj mieszkańców i sprawdzaj decyzje urzędów.
Warto zebrać różne źródła, nie tylko średnią ocen. Zwróć uwagę na powtarzające się wątki w komentarzach i daty publikacji. Zapytaj mieszkańców poprzednich etapów o usterki i tempo napraw. Sprawdź, czy firma ma opisaną procedurę reklamacyjną i jak komunikuje terminy. W bazach urzędowych poszukaj decyzji i komunikatów dotyczących praktyk rynkowych. W rejestrze klauzul niedozwolonych sprawdzisz, czy podobne postanowienia pojawiały się w umowach firm z branży. Przejrzystość i odpowiedzi na zgłoszenia budują zaufanie.

Jak sprawdzić jakość wykonania na placu budowy?

Odwiedź budowę, sprawdź organizację prac i standard detali, a odbiór zrób z niezależnym inżynierem.
Na tablicy informacyjnej znajdziesz najważniejsze dane inwestycji. Porządek na placu, zabezpieczenia i dostępność dokumentów świadczą o zarządzaniu. Zwróć uwagę na jakość detali, takich jak wykończenie balkonów, izolacje przy cokołach, dylatacje, obróbki blacharskie i montaż stolarki. Zapytaj o badania szczelności instalacji, parametry akustyczne i wentylację. Podczas odbioru skorzystaj z list kontrolnych i prostych narzędzi pomiarowych. Niezależny specjalista wychwyci błędy, których laik może nie zauważyć.

Co zrobić, gdy coś budzi wątpliwości przed podpisaniem umowy?

Wstrzymaj się z podpisem, poproś o wyjaśnienia i skonsultuj dokumenty z prawnikiem lub inżynierem.
Wątpliwości to sygnał, że trzeba wrócić do źródeł. Zbierz pytania i poproś o uzupełnienie prospektu lub załączników. Porównaj postanowienia umowy z prospektem. Zapytaj notariusza o znaczenie zapisów i możliwe skutki. Rozważ negocjacje zapisów w zakresie terminów, kar i standardu. Jeżeli nie dostajesz odpowiedzi albo dokumenty są niepełne, rozważ zmianę inwestycji. Przejrzysta komunikacja i komplet dokumentów to standard, nie wyjątek.